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Les architectes Milena Karanesheva et Matthieu Darcourt de l’agence Karawitz, vous expliquent les spécificités de leur expérience sur la résidence Ruisseau, un projet d’habitat participatif à Montreuil.

Comment le groupe d’habitant s’est structuré ?

[MK & MD] : Dans l’habitat participatif, contrairement à un projet classique, nous connaissons les futurs habitants dès le début de la construction, ils participent ainsi à la co-construction de leurs propres logements.

Ce type de projet peut être initié de différentes manières. Dans le cas de l’opération Ruisseau à Montreuil c’est Coopimmo qui est propriétaire du terrain et qui porte le projet. Coopimmo a lancé un appel à manifestation d’intérêt pour constituer un groupe d’habitant qui se sont manifestés lors d’une journée de portes ouvertes.

Qu’est-ce que ce change dans son travail d’architecte ?

[MK & MD] : L’habitat participatif est une opportunité pour les habitants de se confronter à l’acte de construire et de s’interroger sur leur habitat. L’architecte doit donc, à l’inverse d’un projet résidentiel classique, ouvrir la discussion avec les habitants individuellement mais aussi en tant que groupe pour faire émerger en eux la question de l’habitat groupé, de l’économie de la construction, de l’écologie etc… Il y a donc beaucoup plus d’interaction et de réflexion, et l’architecte doit organiser des réunions et prévoir des sessions par thématiques pour cadrer les choix des habitants tout s’assurant le bon développement du projet avec l’équipe de MOE. Sa position change car il peut, avec les habitants, proposer à la MOA des solutions d’habitat plus innovantes au-delà d’un cahier des charges ou d’un bilan immobilier pré défini en adaptant le projet de construction aux volontés du groupe.

Quelles sont les grandes caractéristiques architecturales de l’opération ?

[MK & MD] : La parcelle étroite et en longueur est très contrainte : PLU exigeant, dénivelé, proximité du voisinage… Le projet prévoit de reprendre les volumétries avoisinantes pour une meilleure cohérence à l’échelle urbaine : un volume en retrait côté rue du Ruisseau et la création d’une venelle piétonne sur la limite Est en réponse aux jardins voisins pour distribuer les logements. Enfin nous avons tenté de répondre au mieux aux exigences des habitants en termes d’orientation, type de logement (simplex, duplex, triplex), type d’espaces extérieurs, espaces communs… et il en résulte une imbrication complexe dans une enveloppe contrainte par les règles d’urbanisme.

Quels sont les impacts de l’habitat participatif sur les villes, selon vous ?

[MK & MD] : L’habitat participatif est une manière de concevoir des programmes en amenant de la mixité et de l’hétérogénéité notamment générationnelle dans les villes.

En associant l’habitat participatif à l’accession sociale nous permettons à certaine personnes d’accéder à la propriété dans des zones où ils auraient eu du mal à le faire. De plus en participant à la construction de leurs logements, ils sont de fait plus sensibilisés et investis  dans l’entretien quotidien de leur résidence.

L’habitat participatif, c’est beaucoup d’enthousiasme et d’engagement !

Le mode d’habiter, élément central dans la projection de notre monde de demain. Inclusif, écologique, partagé, intégré… Mais le premier des modes d’habiter, ne serait-ce pas d’être propriétaire ou pas ? BRS, PTZ, PSLA, loi ALUR…
Les acronymes se bousculent, mais quelque chose manque dans les dispositifs d’aides à l’acquisition.

C’est sur ce terrain que Coopimmo veut faire bouger les lignes

En 2014, la loi pour un Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) donnait naissance aux Organismes de Foncier Solidaire (OFS). Destinés à acquérir et gérer des terrains, bâtis ou non, leur finalité était de neutraliser le coût du foncier et rendre l’habitat plus abordable. Un an plus tard, le Bail Réel Solidaire est venu compléter le dispositif, en permettant aux OFS de louer un terrain acquis en vue de construction ou de rénovation d’habitations. Des logements vendus dans un cadre bien défini aux particuliers, hors prix du foncier, qui fait l’objet d’un loyer. Une économie de 15 à 30%, un accès à la propriété démocratisé.

L’habitat participatif, un élan qui fait écho

Dans cette même volonté de voir autrement, la notion d’habitat participatif grandit depuis quelques années, elle aussi encouragée par la loi ALUR. Une notion assez large qui commence avec le simple aménagement d’espaces communs et se prolonge jusqu’à la création par un groupe de citoyens d’une coopérative, qui va mener son projet d’habitat de A à Z. Outre l’esprit communautaire, écologique et le désir d’habiter autrement, l’argument économique peut faire partie des motivations : l’union des (petits) budgets fait la force.

Le néophyte se dit d’instinct que BRS et habitat participatif sont deux membres de la famille « habiter autrement ». Philosophiquement oui, mais séparée par un fossé, auquel il manque un pont législatif : Une coopérative d’habitat participatif ne peut signer un BRS.

Coopimmo enjambe le fossé

Partie intégrante d’IDF Habitat, forte de 50 ans d’expérience du logement en accession sociale, une des premières productrices de Prêt Social de Location-Accession (PSLA) de la région… Coopimmo se situe sur ces deux rives.
Sur la rive « habitat participatif », 12 projets suivis, un premier livré récemment, pour un total de 200 logements.
Sur la rive « BRS », 10 programmes en cours, représentant 280 logements.

Coopimmo se situe au croisement de ces deux champs qu’elle a investi depuis longtemps, multipliant les démarches pour qu’enfin une coopérative d’habitat participatif puisse bénéficier d’un BRS : être propriétaire des murs et louer le foncier.

Deux projets pour éclairer le chemin

Rue Louis Fablet à Ivry, pour aménager un terrain qui lui appartenait, la commune a lancé un appel à candidature auprès de ses administrés, pour qu’ils constituent des groupes et fassent des propositions. Le groupe lauréat s’est ensuite tourné vers Coopimmo pour mener le projet, et chaque membre du groupe va devenir propriétaire en signant un BRS. Si chacun a pu suivre l’évolution du projet de près, participer, donner son avis… C’est à titre individuel qu’il devient propriétaire, l’élément fondamental de la coopérative comme maître d’ouvrage n’y est pas encore.

À Malakoff, c’était un projet purement participatif qui devait voir le jour rue Caron, avec un développement en autopromotion. Le manque d’assise financière a poussé les acteurs de la coopérative créée à se tourner finalement vers Coopimmo, pour porter le projet. Chacun achetant ensuite son logement en BRS.

Dans ces deux cas, l’esprit est bien là, beaucoup d’ingrédients aussi, mais l’intervention d’un promoteur tiers reste indispensable.

Une nécessaire mise à jour du législatif

Nul doute que si ce pont était bâti entre BRS et habitat participatif, on observerait une libération des énergies donnant lieu à de nombreux projets immobiliers, qui viendraient s’ajouter à ceux des organismes, publics ou privés. De quoi satisfaire bon nombre de nos concitoyens, et pourquoi pas, rêvons un peu, contribuer à réduire le chronique déficit de logement national, particulièrement francilien. Le cadre législatif n’existe pas encore ? Il faut stimuler sa création.

Souvent les lois génèrent les initiatives.
Pourquoi ne pas multiplier les initiatives pour générer les lois ?
C’est un peu l’idée de Coopimmo.

Voilà plus de deux ans que l’OPH d’Ivry a entamé sa transformation en coopérative, Coop’Ivry Habitat, avec l’ambition affichée de rapprocher les locataires des décisions, qui les concernent au premier chef. C’est dans le cadre de la consolidation de cette structure que Coopimmo et IDF Habitat viennent d’entrer au capital de la toute jeune structure.

Une participation qui renforce d’autant le partenariat entre la municipalité d’Ivry et Coopimmo, et s’accompagne de la mise en place d’un protocole de développement conjoint portant sur 400 logements : 200 en location, 200 en accession. Un certain nombre d’opérations sont d’ores et déjà identifiées, et la ville s’engage à proposer celles qui permettront d’atteindre l’objectif avant les prochaines échéances électorales en 2026.

IDF Habitat et Coopimmo s’engagent de leur côté à réaliser des opérations exemplaires sur le plan environnemental, social et architectural, qui s’inscriront scrupuleusement dans la « Charte Qualité Habitat » que la ville a établie. La volonté commune est aussi de développer une majorité de programmes mixtes, rassemblant locations et accessions à la propriété dans un même lieu. Ces dernières se feront majoritairement en BRS (Bail Réel Solidaire), processus que Coopimmo promeut particulièrement.

Une bonne nouvelle pour les habitants (et futurs habitants) d’Ivry, un partenariat fondé sur un programme à la fois ambitieux et réaliste, et qui vient renforcer le positionnement de développeur de Coopimmo au sein du groupe IDF Habitat.