Le territoire de l’Est parisien et ses problématiques d’aménagement – Christophe Mauge, Directeur du développement de l’EpaMarne

Comment l’EpaMarne renforce-t-elle l’offre de logement en accession sociale sur son territoire ?

L’EpaMarne est un gros pourvoyeur de logements en Île-de-France, avec une contribution à la production de près de 2 300 logements chaque année. Nous développons tous les produits de la chaîne de valeur du résidentiel, du logement social jusqu’au logement en accession, en passant par toutes les briques de la production résidentielle. Un quart de ces logements sont développés sous forme de logement social classique.
Le BRS est un sujet qui nous tient à cœur car il nous permet d’offrir un logement sur un territoire spécifique à une partie de la population qui ne pourrait pas se le permettre autrement. Par exemple, dans l’opération de Bussy-Saint-Georges sur la ZAC du Sycomore développée par Coopimmo, un T2 de 42m² dont le loyer moyen est de 760 €, adossé à une redevance mensuelle d’un peu plus de 1,40 €/mois, reste accessible à un couple qui gagne 1,9 Smic par mois.

Le BRS fait donc clairement partie intégrante du parcours résidentiel et nous nous attachons à le développer sur l’ensemble du périmètre d’intervention des Epa.

Quels sont les enjeux majeurs, inhérents à votre territoire ?

 L’EpaMarne intervient sur un territoire qui fait 3 fois la taille de Paris et regroupe 600 000 habitants, avec 6 aires de marchés différents sur le périmètre. Par exemple, sur le Val-de-Marne, les prix du marché sont supérieurs à 6 000 € par m². Sur le secteur Paris Vallée de la Marne, nous sommes plutôt aux alentours de 4 200 € – 4 500 € par m². Nous avons le secteur de Marne et Gondoire, et principalement la commune de Bussy-Saint-Georges, qui par ailleurs est un enjeu de développement conséquent pour nous, puisque nous développons plus de 500 logements par an sur cette commune. Le prix du m² est plutôt situé entre 4 600 et 4 700 €. Puis finalement le secteur Val d’Europe, où les prix sont autour de 5 000 € par m². Notre enjeu majeur est alors de créer du logement afin de permettre à un maximum de personnes d’accéder à la propriété.

Un de nos avantages est que nous possédons un stock foncier assez important qui s’est créé au fil du temps, grâce aux donations lors de la création de l’établissement par exemple, ou encore grâce aux nouveaux achats auprès notamment des agriculteurs. Ce foncier peut également être récupéré lors des expropriations en cas de Déclaration d’Utilité Publique, dans le cadre de la création de nouvelles zones d’activité et des nouvelles zone résidentielles. Tout ce foncier nous permet à ce jour de proposer une grande offre en matière de logement.

Vos partenaires sur vos projets d’aménagement sont nombreux (collectivités territoriales, promoteurs, coopératives…). Comment co-construit-on un projet de territoire ?

Aujourd’hui, nous travaillons sous le contrôle de 5 ministères, dont celui du logement. Il est donc nécessaire de travailler avec toutes les parties prenantes du projet, afin d’arriver au bout de nos objectifs.
Par exemple, lorsque nous souhaitons lancer une consultation pour un promoteur afin de développer un projet résidentiel, il est très important de communiquer en amont avec les élus de la commune en question, sur tous les aspects du projet.

Quel rôle joue l’EpaMarne dans l’acquisition et la viabilisation des terrains ? En quoi ce rôle permet-il de favoriser la mise en place des opérations de BRS ?

L’EpaMarne est propriétaire de ses fonciers. Notre foncier est soit obtenu par dotation, comme lors de la création de l’établissement il y a 50 ans, soit acheté à l’amiable auprès notamment des agriculteurs. Nous allons également chercher du foncier par voie d’expropriation lorsque c’est nécessaire, dans le cadre de Déclarations d’Utilité Publique lors de création de nouvelles zones d’activité et de nouvelles zones résidentielles.

L’objectifs est de toujours avoir un portefeuille foncier assez important afin de nous permettre de développer des logements et des projets économiques. Ce foncier est ensuite viabilisé par notre direction technique, en lien avec les directions opérationnelles, puis commercialisé dans un second temps. À ce jour, notre portefeuille nous offre une visibilité sur les 15 années à venir.

Comment intégrez-vous la problématique environnementale à vos projets de construction ?

 La question environnementale fait partie intégrante de notre ADN, et cela depuis 2015, où nous avons initié la construction bois dans notre développement. Nous sommes très orientés sur la construction décarbonée, qui fait partie des sujets qui nous animent au quotidien.
L’objectif initial mis en place avec Nicolas Ferrand, ancien DG, était de développer 30 % des logements en construction en bois. Aujourd’hui, la part est de presque 80 % de constructions décarbonées. Depuis 2015, nous avons engagé 7 500 logements en construction décarbonée au sens large, dont 95 % en bois. Les 5 % restants sont consacrés à des opérations un peu plus atypiques, comme par exemple de la terre crue, des blocs de bois, du béton de chanvre, du miscanthus…
Nos cahiers des charges sont en ce sens de plus en plus exigeants. Ils intègrent par exemple les produits biosourcés de niveau 2 et 3.